Hace unos años me compré un apartamento en una urbanización de Marbella. He oído en la televisión que la licencia para construir el inmueble es ilegal y que no debió ser concedida, con lo que es posible que acuerden la demolición del edificio. Obviamente, yo no tenía ni idea de esta situación. ¿Me pueden hacer ésto?

Tal y como ha ratificado el Tribunal Supremo (Sentencia de 24 de Enero de 2.007), el respeto a la legalidad urbanística prevalece frente al resto de intereses en juego, al objeto de evitar la consolidación de actuaciones que vulneren lo dispuesto legalmente. Por ello, en el supuesto de que se confirmarse la ilegalidad de lo construido, podría ordenarse su demolición. Cosa distinta es que, si ésto llega a producirse, pudiera reclamarse una indemnización al Ayuntamiento por los perjuicios patrimoniales ocasionados por la concesión de la licencia indebidamente.

He ido al Ayuntamiento y me han dicho que no puedo construir en una parcela que tengo porque no está previsto en el Plan General de Ordenación Urbana ¿Qué es ésto?

El Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U.) es el instrumento a través del cuál los Ayuntamientos ordenan urbanísticamente sus municipios, siendo necesario que los mismos, y sus eventuales modificaciones, sean autorizados por las Comunidades Autónomas. De esta manera, si en el planeamiento general no está permitida una determinada actuación, la misma no puede ser autorizada por el Ayuntamiento.

He recibido una carta de la promotora del chalet que me estoy comprando en la sierra, donde me informan que ya se ha aprobado el Proyecto de Edificación y que han concedido la Licencia de Edificación ¿significa ésto que ya pueden empezar a construir?

El Proyecto de Edificación es aquél relativo a la construcción del inmueble proyectado, esto es, la concreta edificación que se pretende realizar. Para poder iniciar el proceso constructivo es necesario que estén ejecutadas en su parte necesaria las obras de urbanización, que se haya aprobado el Proyecto de Edificación y, finalmente, que se haya concedido la Licencia de Edificación. Por consiguiente, las obras de edificación podrían comenzar a partir de este momento.

Me han comentado los de la cooperativa del piso que me estoy comprando que está habiendo complicaciones porque el Ayuntamiento no aprueba el Proyecto de Reparcelación. No sé si me están dando una excusa ¿éste trámite es imprescindible?

Cuando haya una pluralidad de fincas, lo ordinario es que el terreno donde se va a llevar a cabo la edificación esté compuesto por parcelas que no coinciden con las parcelas incluidas en el Proyecto diseñado por el Arquitecto. Para solventar esta cuestión, se hace un Proyecto de Reparcelación, que tiene por objeto cancelar las antiguas parcelas y constituir las nuevas, lo que tiene su incidencia en el Catastro y en el Registro de la Propiedad. Fundamentalmente, las complicaciones que se plantean son la aprobación por el Ayuntamiento y la redistribución entre las nuevas parcelas de las cargas que graven las antiguas parcelas. Por tanto, el trámite es necesario.

Me he comprando una casa sobre plano. Me dijeron que iban a empezar las obras de inmediato, pero nos han mandado una comunicación diciendo que se retrasarán porque hay que hacer modificaciones en el Proyecto de Urbanización ¿Qué significa ésto?

Antes de iniciar las obras de edificación, es necesario que la urbanización del solar donde se va a construir esté finalizada en un porcentaje suficiente que permita ejecutar la construcción, toda vez que estas obras de urbanización proporcionarán los servicios mínimos imprescindibles que permitan la existencia de una edificación (calles, aceras, alumbrado, alcantarillado, acometidas, etc.). Las obras de urbanización tienen su propio Proyecto que puede contener incorrecciones, por lo las modificaciones que hubiera que realizar en el Proyecto de Urbanización condicionarían el comienzo de las obras de edificación.

En mi localidad están revisando el Plan General de Ordenación Urbana y me han dicho que hay un plazo de alegaciones para expresar mi disconformidad con ciertas modificaciones ¿qué plazo es éste?

La tramitación de los instrumentos de planeamiento general, es decir, Planes Generales de Ordenación Urbana y Normas Urbanísticas o Subsidiarias de Planeamiento, empieza con una aprobación inicial, seguida por una fase de aprobación provisional, para concluir con la aprobación definitiva del instrumento.

El trámite de aprobación inicial comienza una vez concluida la elaboración del instrumento de planeamiento, abriéndose en este momento el periodo de información pública. La extensión temporal mínima de este trámite es de un mes, aunque la legislación autonómica puede establecer plazos más largos.

Durante el trámite de información pública cualquier persona puede examinarlo y deducir por escrito cuantas alegaciones considere pertinentes. Estas alegaciones deben ser contestadas por la Administración competente para la aprobación del instrumento.

El periodo de información pública puede ampliarse, o incluso repetirse nuevamente, durante el trámite de aprobación provisional, si en el primer periodo de información pública se han introducido modificaciones sustanciales en el instrumento objeto de tramitación.

¿Qué responsabilidades adquieren los miembros de una Junta de Compensación?

La Junta de Compensación se ocupa de la gestión urbanística, es decir, asume la obligación de urbanizar y en su caso de edificar, cumpliendo los requisitos exigidos por el instrumento de planeamiento, por las bases de actuación de la propia Junta y por la normativa aplicables.

Si en la gestión urbanística, la Junta incurre en infracciones, se le impondrá una sanción económica que podrá ser repercutida individualmente o a todos los miembros de la Junta. En caso de incumplimiento, la Administración puede aplicar el sistema de expropiación y obligar a la reparcelación forzosa de los terrenos.

En caso de incumplimiento de los miembros de la Junta frente a la propia entidad, la Administración expropiará los derechos a favor de dicha Junta, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria. Si el incumplimiento es por falta de pago de las cuotas de urbanización, la Junta podrá optar por solicitar a la Administración (i) la aplicación de la expropiación o (ii) el cobro por la vía de apremio.

Dos parcelas de mi propiedad están incluidas en una Unidad de Actuación que se va a ejecutar por el Sistema de Compensación, ¿qué efectos tiene formar parte de una Junta de Compensación?

El sistema de compensación es un procedimiento de ejecución de planeamiento de carácter privado por el que los propietarios de suelo llevan a cabo la urbanización de los terrenos, mediante la constitución de una Junta de Compensación.

La Junta de Compensación estará constituida por un porcentaje de propietarios de los terrenos incluidos en la Unidad de Actuación, los propietarios de suelo destinados a sistemas generales que tengan que materializar sus derechos en esa unidad, las entidades públicas titulares de derechos y las empresas urbanizadoras que se incorporen para participar en la gestión.

Los principales efectos de que los terrenos queden incluidos en una Junta de Compensación son:

1. Todoslos terrenos quedan afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentesal sistema de compensación.
2. Losterrenos de quienes no se hubieran incorporado a la Junta de compensaciónserán expropiados.
3. Los terrenos se trasmiten a laJunta, y una vez aprobado el proyecto de compensacióncorrespondiente y producida la reparcelación, se adjudicarán las nuevasparcelas edificables proporcionalmente a las fincas o parcelas quehubieran sido aportadas inicialmente.