Tenemos hipotecado el solar que compramos el año pasado para construir. Aunque estamos de pleitos con el banco por el tema de la hipoteca, es un buen momento para comenzar la obra ¿la hipoteca que grava el terreno afectaría también a lo que se construyera en el después de hecha la hipoteca?

La regla general con relación a la extensión de la hipoteca a las edificaciones, es la que resulta del artículo 110 de la Ley Hipotecaria, para excluir dicha extensión, con carácter general, cuando se trate de mejoras que consistan en la nueva construcción de edificios donde antes no los había. Pese a ello, doctrinalmente resulta admitido en la práctica el pacto por el cual, en el mencionado caso, la hipoteca se extienda a los edificios que puedan resultar de una construcción ulterior. En consecuencia, si nada se menciona en la escritura de hipoteca respecto de esta extensión, debe entenderse que la misma no afectaría a las construcciones que se realizaran con posterioridad.

Mis hermanos y yo tenemos una finca que compramos con una hipoteca. Hemos hecho una División Horizontal para que nos quede un piso a cada uno y hemos repartido la hipoteca entre todos los pisos, pero el Notario nos ha advertido que puede haber problemas de inscripción porque no consta la autorización del banco ¿es necesaria esta autorización?

Efectivamente, el primer requisito para distribuir la carga hipotecaria entre las fincas resultantes de la división, sería obtener el consentimiento inicial del acreedor hipotecario, de modo que pueda procederse a las respectivas cancelaciones parciales a medida que cada propietario de finca gravada haga frente a su respectiva responsabilidad. Si dicha distribución del crédito hipotecario no se hiciera desde el principio, podrían existir dificultades en el futuro para llevar a cabo cancelaciones parciales, incluso con el consentimiento del acreedor hipotecario, puesto que se requeriría, además, el consentimiento de los propietarios de las restantes fincas gravadas cuyas hipotecas no sean objeto de cancelación, para evitar la concentración de toda la responsabilidad hipotecaria sobre una o varias fincas con exclusión de las demás, según ha establecido la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Poseo unos terrenos rústicos en Huesca, y me enterado de que una de mis fincas está inscrita en el Registro con un número distinto y a favor de un vecino mío. Yo la adquirí por herencia de mi madre, y él dice que la heredó de su abuelo ¿qué puedo hacer?

En los supuestos de doble inmatriculación de fincas a favor de personas distintas, si no fuera posible el acuerdo entre ellas para cancelar uno de los folios, deberá procederse a instar las acciones judiciales oportunas para que sea el Juzgado competente quien declare cuál de los supuestos propietarios registrales es realmente el propietario de la finca y ordene la cancelación de la otra inscripción, pudiendo solicitarse, con carácter previo o al interponer el correspondiente procedimiento, que se anote preventivamente en ambas inscripciones la existencia de una doble inmatriculación.

¿Es inscribible el derecho de opción de compra sobre un inmueble?

Este contrato es inscribible siempre que reúna los siguientes requisitos: (i) recoja el acuerdo expreso de las partes para que se inscriba, (ii) fije el precio estipulado para la adquisición del inmueble y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción y (iii) establezca el plazo para el ejercicio de la opción de compra, que no podrá exceder de cuatro años.


He alquilado una vivienda, ¿puedo inscribir dicho alquiler en el Registro de la Propiedad?

Tanto los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, como los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, son inscribibles en el Registro de la Propiedad en el folio correspondiente a la finca arrendada. Para ello, el contrato debe constar o estar protocolizado por escritura pública notarial, y debe incluir, además de la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas del contrato que las partes hubieran libremente acordado.

Al fallecer mi padre, me ha dejado en herencia un piso ¿puedo inscribirlo en el Registro de la Propiedad a mi nombre presentando el testamento?

Si fuese el único heredero y no hubiera otra persona interesada en la herencia (por ejemplo, un legatario), podría solicitarse la inscripción en virtud del testamento mediante la presentación de una instancia. Si fuese el único heredero, pero hubiera otras personas interesadas en la herencia, deberá otorgarse una escritura de Manifestación y Aceptación de Herencia. Y, si fuesen varios los herederos, deberán otorgar una escritura o acta de protocolización de Operaciones Particionales u obtener una Resolución Judicial firme en la que se determinen las adjudicaciones a cada interesado.

Tengo unas discrepancias con el Ayuntamiento respecto del pago de unas tasas que no he pagado y que me están reclamando. Me han dicho que pretenden embargarme un piso que tengo en otra ciudad ¿pueden hacerlo?

El Ayuntamiento, a través de sus servicios de recaudación, tiene capacidad para embargar un bien y realizar las anotaciones en Registros que sean pertinentes, en orden al cumplimiento de una obligación a favor del propio Ayuntamiento, siempre dentro del límite de su territorio municipal. En el supuesto de que el bien se encuentre radicado fuera de su ámbito, la competencia para realizar estas actuaciones corresponderá a los órganos de la Comunidad Autónoma o del Estado, según los casos, previa solicitud del Ayuntamiento.

He adquirido una vivienda mediante precio aplazado, ¿es necesario que conste en el Registro?

La inscripción del pacto de aplazamiento del pago no tiene carácter constitutivo, por lo que no sería obligatoria su inscripción en el Registro. Sin perjuicio de ello, cuando se da un supuesto como éste, el vendedor exigirá que la condición resolutoria explícita que garantice la devolución del precio aplazado en caso de incumplimiento tenga acceso al Registro de la Propiedad, al objeto de que pueda ser oponible a terceros.

Soy alemán, residente en Hamburgo, pero paso mis vacaciones en Denia; he comprado a un amigo alemán su casa en esa localidad, y hemos formalizado la venta en escritura pública otorgada ante un Notario alemán, y la he apostillado: ¿puedo inscribirla en el Registro de la Propiedad de Denia?

No, las únicas escrituras admitidas en los Registros de la Propiedad españoles son las autorizadas por un Notario español o el Cónsul español en el lugar correspondiente con funciones notariales. Si el comprador no aceptase escriturar de nuevo o apoderar ante un Notario alemán a alguien para ello, se le podrá exigir judicialmente, con base en la escritura pública alemana.

Quiero comprarme una casa y me han citado para la firma en Notaría. Me han dicho que tengo que firmar dos escrituras. Además de la escritura de la vivienda, ¿hay que firmar otra?

Lo usual es que en la compra de una vivienda se financie, por lo que se firman dos escrituras: una de compraventa del inmueble (cuya primera copia queda en poder del comprador como título acreditativo de la propiedad) y otra de préstamo con garantía hipotecaria a favor de la entidad bancaria que ha concedido el préstamo para la compra del inmueble (cuya primera copia queda en poder de la entidad bancaria para un eventual ejecución hipotecaria).

¿Qué hace falta para inscribir en el Registro de la Propiedad un edificio que quiero construir?

Para que una edificación figure en el Registro de la Propiedad, tiene que otorgarse una escritura denominada de Obra Nueva, la cuál será inscribible siempre que conste, como mínimo, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada y el total de los metros cuadrados edificados en el Proyecto. Este Proyecto debe estar aprobado y debe contar con la licencia que le corresponda. Una vez terminada, la finalización de la obra deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción que se practicará en virtud de acta notarial, donde se acredite dicha finalización mediante la certificación de fin de obra firmada por técnico competente.


Al tratar de inscribir la escritura por la que he comprado mi vivienda, el Registrador ha indicado una cláusula que no puede, a su juicio, inscribirse; no estoy de acuerdo, pero tengo prisa en que se inscriba la compraventa ¿si acepto que se inscriba la escritura sin la cláusula denegada, significa que acepto su calificación, y pierdo el derecho a recurrir para que se inscriba la escritura entera?

No, el consentimiento del interesado a la inscripción parcial del documento, con exclusión de las cláusulas que el Registrador considere no inscribibles, no implica la conformidad con dicha calificación, ni impide la interposición del pertinente recurso contra tal rechazo.


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