Nos hemos mudado hace unos meses a nuestro piso en el nuevo edificio que construyeron y nos hemos dado cuenta de que hay algunos problemas, unos más graves que otros, pero todos molestos o con mala estética ¿podemos reclamar?

En virtud de lo establecido legalmente, todos los que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y sucesivos terceros adquirentes, en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que deban responder legalmente. Sólo cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o hubiera concurrencia de culpas, la responsabilidad se podrá exigir solidariamente. En consecuencia, sí sería posible reclamar. Sin perjuicio de ello, antes de iniciar la reclamación, sería conveniente obtener un informe pericial que determinara y evaluara económicamente los vicios o defectos producidos para corroborar que los mismos pueden ser reclamados.

En la reunión que tuvimos la semana pasada de la cooperativa de los pisos, vino el Arquitecto que está dirigiendo la obra y nos dijo que los retrasos se deben a que están surgiendo problemas con el Proyecto. Cuando le dijimos que entonces la culpa era suya, nos indicó que él no había hecho el Proyecto ¿es ésto posible?

Sí, es posible que un Estudio de Arquitectura haya sido el proyectista, que es quien, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto; y que un Arquitecto que no haya participado en el Proyecto sea el Director de obra, que es quien, formando parte de la Dirección Facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

Soy autónomo desde hace muchos años y estoy pensando en montar con unos amigos una empresa de construcción para dedicarnos a hacer pequeñas urbanizaciones en mi pueblo ¿Qué obligaciones tendríamos que cumplir?

Al margen de las obligaciones mercantiles, fiscales, contables, etc. propias de la actividad empresarial, desde el punto de vista de la construcción, la Ley de Ordenación de la Edificación establece las siguientes obligaciones para el constructor: ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones de la Dirección de obra; tener la adecuada titulación o capacitación profesional; designar al Jefe de obra que asuma la representación técnica en la obra; asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios; formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato; firmar el Acta de replanteo o de comienzo y el Acta de recepción de la obra; facilitar al Director de obra los datos para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada; y suscribir las garantías previstas legalmente.

He estado visitando la sede de la promotora a la que le hemos comprado el chalet en la nueva urbanización y no me ha quedado muy claro que es lo que tiene que hacer ¿cuáles son sus obligaciones?

Además de las obligaciones asumidas contractualmente, en particular, la entrega del inmueble en las condiciones y plazo pactados, la Ley de Ordenación de la Edificación impone otras obligaciones al promotor, tales como ostentar un derecho que le faculte para construir en el solar, facilitar la documentación e información para la redacción del proyecto, obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, suscribir el acta de recepción de la obra, suscribir los seguros previstos legalmente y entregar a los adquirentes la documentación de obra ejecutada o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

No entiendo muy bien cuál es la diferencia entre una promotora y una constructora ¿cuál es?

El promotor es cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título; mientras que el constructor es quien asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. En otras palabras, el promotor es quien promueve la obra, mientras que el constructor se limita a erigir la edificación.

Mi novio y yo nos hemos comprado una casa sobre plano que deberían habernos entregado hace más de tres meses, pero todavía no lo han hecho y nos está empezando a complicar las cosas, porque contábamos con tener la vivienda a tiempo ¿Podemos reclamar por los retrasos en la entrega?

Según la regulación sobre Consumidores y Usuarios, la fecha de entrega de la vivienda es uno de los requisitos que deben indicarse en el contrato de compraventa. En el supuesto de que no se entregase la vivienda en el plazo establecido y este retraso ocasionase perjuicios al consumidor, tales como verse obligado a arrendar una vivienda mientras le hacen entrega de la comprada o a contratar los servicios de un guardamuebles, podrá reclamar a la empresa promotora. Si se incluyera en el contrato una cláusula que exonerase a la promotora de cualquier tipo de responsabilidad por el retraso en la entrega, habría que analizar si esta exclusión es compatible con la legislación (por ejemplo, en el caso de fuerza mayor) o no (en el supuesto de exoneración total).