En el descansillo de entrada a los pisos que acceden al mío hay muy poca luz y he pensado que podría instalar una iluminación más adecuada, aunque lo tenga que pagar de mi bolsillo ¿habría algún problema?

En aplicación de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, no se puede realizar alteración alguna en un elemento común, que es la consideración que tiene el descansillo, por lo que estas obras no disfrutarían de protección legal, sin que a ello afecte la disposición del copropietario que pretenda su instalación a sufragar los gastos que ello conlleve. En consecuencia, en caso de llevarse a cabo, la Comunidad de Propietarios podría exigir su desmantelamiento.

Quiero reformar mi cocina y, como me llevo mal con la Presidenta, me ha dicho que la Comunidad no me va a autorizar a hacer la obra, ¿qué puedo hacer?

Los propietarios, contando con la pertinente licencia municipal, pueden realizar obras dentro de su inmueble siempre que no afecten a la seguridad, estructura, configuración o estado exterior del edificio ni perjudiquen a otro propietario. Para ello sólo se precisa informar previamente a quien represente a la Comunidad de Propietarios, sin que sea necesaria su autorización.

Soy el Presidente de una Comunidad de Propietarios que tenemos un edificio al lado de la M-30 de Madrid. Nos han ofrecido poner un anuncio publicitario en la azotea y estamos interesados en ello, pero el Administrador nos ha avisado de que podrían retirar el cartel por la Ley de Carreteras ¿es cierto?

El artículo 21 de la Ley de carreteras establece que son de dominio público los terrenos ocupados por las carreteras estatales y sus elementos funcionales y una franja de terreno de ocho metros de anchura en autopistas, autovías y vías rápidas, y de tres metros en el resto de las carreteras, a cada lado de la vía, medidas en horizontal y perpendicularmente al eje de la misma, desde la arista exterior de la explanación. Según ha declarado recientemente el Tribunal Supremo, la M-30 tendría esta condición y, por tanto, el contrato que se suscribiese disponiendo de ese espacio, considerado público a estos efectos, tendría un objeto ilícito, con lo que resultaría ineficaz.

¿Es obligatorio el Reglamento de Régimen Interior?

A diferencia de lo que ocurre con los Estatutos, no es obligatorio disponer de un Reglamento de Régimen Interior que los desarrolle, aunque puede ser útil para regular los detalles de la convivencia, en especial en las Comunidades de Propietarios que tengan servicios como piscina, pistas de tenis, etc. Cuando exista, es de obligado cumplimiento para todos los copropietarios, pudiendo modificarse mediante acuerdo mayoritario. Por ello es conveniente inscribirlo en el Registro de la Propiedad para evitar conflictos con futuros copropietarios que aleguen desconocer su existencia cuando compraron el inmueble.

Tengo entendido que cuando compré la casa ya existían los Estatutos, pero no sé quién los hizo ¿sigue siendo obligatorio cumplirlos? ¿Puedo conseguir un ejemplar?

Lo usual es que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios se establezcan cuando se otorga el Título Constitutivo por el promotor del inmueble, de forma que quedan inscritos en el Registro de la Propiedad junto a éste, de donde puede obtenerse mediante certificación. Su cumplimiento es obligatorio para todos los copropietarios, y su texto no puede modificarse, salvo que exista acuerdo unánime de todos los copropietarios o se dictamine por Resolución Judicial o Laudo Arbitral.

En mi edificio se paga el gasto de mantenimiento de la caldera de la calefacción en función del número de radiadores de que disponen los pisos. Si instalo un sistema de calefacción individual y suprimo todos los radiadores ¿estaría exonerado de pagar el coste de mantenimiento de la caldera?

Según la Jurisprudencia, el servicio central de calefacción tiene la consideración de elemento común, entendiendo que no puede interpretarse que un propietario que prescinda o desconecte el número de radiadores del servicio común de calefacción pueda excluirse de los gastos que origine dicho servicio, ya que lo que en realidad se produce es el establecimiento de un sistema de participación en el referido gasto común. Sin perjuicio de lo anterior, esta situación podría variarse en el caso de que existiese autorización expresa de la Junta de copropietarios.

¿Por qué pago más gastos de comunidad que mi vecina, que tiene un piso parecido al mío?

Los gastos de comunidad se pagan en función de la cuota de participación que se haya fijado en el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad. Dicha cuota suele atender a criterios objetivos (superficie útil, emplazamiento interior o exterior, situación, uso que le corresponde de los elementos comunes, etc.), aunque puede que no sea así. En todo caso, debe pagarse lo que corresponda a la cuota establecida.

La cantidad que pago mensualmente por gastos de comunidad me parece excesiva para lo que recibo ¿hay alguna forma de reducirla?

La cuota de participación que corresponde a cada piso o local en función de la cuál se dividen los gastos comunes viene establecida en el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad. Por tanto, dicha cuota no puede modificarse, salvo que exista acuerdo unánime de todos los copropietarios o se dictamine por Resolución Judicial o Laudo Arbitral.

Me gustaría saber cuáles son exactamente los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios.

Los elementos comunes son aquéllos necesarios para el adecuado uso y disfrute por los propietarios. Por ejemplo, escaleras, portal, fachada, patios, jardines, piscina, porterías, ascensores, etc.; y, con carácter general todas aquellas partes del edificio que no estén expresamente establecidas como elemento privativo de un propietario.

El Administrador me dice que, aunque sólo yo puedo utilizar la terraza de mi casa, no es de mi propiedad ¿tiene razón?

Los elementos privativos de cada propietario son aquellos que se establecen como propiedad singular y exclusiva del propietario en el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal. Por otro lado, puede darse el caso de que el uso (pero no la propiedad) de determinados elementos comunes se atribuya en exclusiva al propietario de un inmueble, como suele ocurrir con las terrazas de los áticos y los bajos. Por tanto, con independencia de que habría que comprobarlo en el título de propiedad, es una posibilidad factible.

La relación con mis vecinos es muy mala. Además, no estoy de acuerdo con cómo se llevan las cosas ¿puedo independizarme de la Comunidad de Propietarios?

La pertenencia del piso o local a la Comunidad de Propietarios viene determinada por el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad, sin que proceda ejercitar acción de división para hacer cesar esta situación. En consecuencia, no cabe la posibilidad de que un inmueble se escinda de la Comunidad de Propietarios, salvo que físicamente fuera imposible, por no existir elementos comunes, y todos los propietarios estuvieran de acuerdo en ello.

¿Es obligatorio que exista la Comunidad de Propietarios?

Aunque cabe la posibilidad de que no se otorgue el Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios, cuando exista una edificación que aglutine pisos o locales independientes con salida propia a un elemento común o a la vía pública, estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo a elementos comunes y privativos, así como en cuanto a los derechos y obligaciones de los propietarios.