Sé que mi inquilino tiene derecho a estar en la vivienda que le tengo alquilada durante cinco años, pero una vez pasado ese plazo ¿queda finalizado el contrato?

Tratándose de arrendamientos sometidos a las Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, una vez transcurridos los cinco años previstos legalmente, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Tengo alquilada una casa que heredé de mi padre a una familia. Como hicimos el contrato por dos años, les de dicho que quiero que se vayan para alquilársela a otras personas, porque ya ha pasado este plazo. El inquilino me ha dicho que tiene derecho a estar allí cinco años ¿es verdad?

Tratándose de arrendamientos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, aunque la duración del arrendamiento se pacta por las partes, si es inferior a cinco años, en virtud de la llamada prórroga forzosa, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo (i) que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo y (ii) que en el contrato se hiciese constar la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a su vivienda permanente.

He alquilado un local y el propietario me dice que le tengo que entregar dos mensualidades de renta como fianza ¿es correcto?

En los arrendamientos de uso distinto de la vivienda (locales, segundas residencias, etc.) la fianza debe ascender a dos mensualidades de renta, mientras que en los arrendamientos de vivienda, sólo debe entregarse una mensualidad. En consecuencia, es correcto lo solicitado por el propietario del local.

Me gustaría alquilar un local que he visto para poner un bar. Me preocupa que, después de arrendarlo, no pueda abrir el negocio porque surja algún problema, pero, si no lo cojo ahora, puede que me lo quiten ¿puedo hacer algo?

Efectivamente, para instalar un negocio es necesario contar con todas las licencias y permisos pertinentes, así como con la autorización de la Comunidad de Propietarios, si así lo establecen los Estatutos. Dado que muchas veces, en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, se desconoce si se podrán obtener, es importante establecer una cláusula suspensiva o resolutoria que disponga que, en caso de que no pudiera abrirse el negocio proyectado por causas no imputables al arrendatario, éste podrá dejar sin efecto o resolver el contrato de arrendamiento.

¿Qué tipo de contrato se firma con una Agencia Pública de Alquiler?

Se trata de un contrato de gestión de servicios, mediante el que la Sociedad Pública de Alquiler acepta encargarse de la gestión integral del arrendamiento sobre la vivienda por un periodo de 5 años, prorrogables por voluntad de las partes.

La Sociedad Pública de Alquiler o entidad autonómica semejante, adquiere varias obligaciones con el propietario como (i) garantizarle la percepción de la cantidad mensual acordada; (ii) gestionar el cobro y cobrar la renta del inquilino; (iii) devolverle la vivienda en las mismas condiciones en que fue entregada y (iv) ofrecerle asistencia letrada en los litigios derivados del contrato de arrendamiento.

Del mismo modo, el propietario adquiere la obligación de (i) firmar la demanda y demás escritos pertinentes para el ejercicio de alguna acción judicial; (ii) no vender la vivienda, aunque se permite la subrogación y (iii) contactar con la Sociedad Pública de Alquiler para todas las cuestiones relacionadas con el arrendamiento de vivienda.

Soy el inquilino de un local y me he enterado de que el dueño lo ha transmitido y no me lo ha comunicado. Me hubiera interesado que me lo hubiera vendido a mi ¿puedo hacer algo?

Salvo pacto en contrario en los supuestos admitidos legalmente, en caso de venta a un tercero, el arrendatario tiene la facultad de ejercitar el derecho de tanteo sobre el piso o local que ocupe, lo que habrá de verificar en el plazo de sesenta días naturales (si el contrato está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964) o de treinta días naturales (si el contrato está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994), a contar desde el siguiente al que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la vivienda o local arrendado.

Cuando no se haya realizado dicha notificación, el arrendatario podrá ejercitar la acción de retracto en el plazo indicado, contado desde que éste haya tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión.

El piso donde vivo alquilado ha sufrido el accidente de un pequeño incendio que ha obligado a pintar toda la vivienda, ¿debo pagarlo yo o se lo reclamo al casero?

Como norma general, la reparación de los deterioros que se produzcan en el inmueble arrendado son de cuenta del inquilino, por ser el responsable de la adecuada conservación del mismo. Para evitar afrontar este pago, el inquilino tendría que probar que el deterioro ha sido motivado por hechos de los que no sea culpable (por menoscabo del tiempo o por causa inevitable).

Mi inquilino se niega a pagarme los gastos de agua, luz, etc. que consume él, pero que me gira a mí la Comunidad de Propietarios, porque dice que son conceptos incluidos en la renta ¿tiene razón?

Salvo pacto en contrario, la norma general establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos es que el propietario está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, los llamados gastos de entretenimiento (agua, luz, gas, teléfono, etc.) son de exclusiva cuenta del inquilino. De esta forma, habrá que analizar en cada caso si los gastos son de entretenimiento o de conservación para imputar el pago a quien corresponda.

¿Quién tiene que pagar la tasa de basuras, el propietario o el inquilino?

La tasa por el servicio de recogida de basuras es un tributo que, por lo general, corresponde a los Ayuntamientos y, en consecuencia, pueden existir diferencias en su regulación. Sin perjuicio de ello, lo usual es que se considere sujeto pasivo a las personas físicas y jurídicas que ocupen o utilicen cualquier clase de vivienda o local, bien sea a título de propiedad, arrendatario o cualquier otro derecho real, incluso precario. Por tanto, lo normal es que lo pague el inquilino, salvo pacto en contrario.

He alquilado un local que tengo. Como la renta que se puede cobrar es baja, he pensado en que el inquilino me pague los gastos de comunidad ¿es posible?

El pago de las cuotas que gira la Comunidad de Propietarios corresponde al propietario del piso o local, hasta el punto de que el propio inmueble responde en caso de impago. Sin perjuicio de ello, las partes pueden acordar en el contrato de arrendamiento que el inquilino se haga cargo del pago de todo o parte de su importe.

Tengo alquilado un piso. El propietario dice que tengo pagar el IBI, pero el contrato no dice nada ¿puede obligarme?

Como principio general, el IBI es un tributo que grava la propiedad de bienes inmuebles y, en consecuencia, el obligado al pago es el propietario, que es el sujeto pasivo del impuesto. Ello no impide que las partes pacten expresamente en el contrato de arrendamiento que el inquilino se haga cargo del pago de todo o parte de su importe. En algunos supuestos de contratos antiguos, la ley permite la repercusión del IBI al inquilino.